캐나다에 정착한 뒤 첫 집 마련을 생각하면 비과세 첫 주택 저축계좌(First Home Savings Account, FHSA)를 한 번쯤 듣게 됩니다.
FHSA는 납입액에 대해 소득공제를 받을 수 있고, 조건에 맞게 첫 집을 살 때 인출하면 세금도 내지 않는 계좌입니다. 그래서 흔히 RRSP의 소득공제와 TFSA의 비과세 인출 장점을 결합한 계좌라고 설명합니다.
그렇다면 캐나다에 막 도착한 새 이민자도 바로 FHSA를 열 수 있을까요?
결론부터 말하면 캐나다의 세법상 거주자가 되었고 연령과 첫 주택 구입자 요건을 충족한다면, 캐나다 첫 세금신고 전에도 계좌를 열 수 있습니다.
다만 영주권이나 시민권 보유 여부만으로 결정되는 것은 아닙니다. 한국을 포함한 해외 주택 보유 이력과 배우자의 주택도 확인해야 합니다.
또한 FHSA 한도는 TFSA처럼 캐나다 거주연도마다 자동으로 쌓이지 않습니다. 본인의 첫 FHSA를 실제로 연 해부터 한도가 시작됩니다.
이번 글에서는 newcomer FHSA eligibility를 판단할 때 확인해야 할 조건을 살펴보겠습니다. 해외 주택 보유 이력과 연간 한도, 세금공제, 첫 집을 사지 않았을 때의 처리방법도 실제 사례와 함께 알아보겠습니다.
FHSA는 어떤 계좌인가요?
FHSA는 캐나다에서 첫 집을 마련하려는 사람이 다운페이먼트를 준비할 수 있도록 만든 등록계좌입니다.
일반적으로 다음과 같은 특징이 있습니다.
- 본인이 납입한 금액은 소득공제를 신청할 수 있습니다.
- 계좌 안의 적격 투자수익에는 매년 세금이 부과되지 않습니다.
- 조건을 충족해 첫 집 구입에 사용하면 인출액은 과세소득에 포함되지 않습니다.
- 적격 인출액은 Home Buyers’ Plan처럼 다시 갚을 필요가 없습니다.
하지만 계좌 이름에 ‘첫 주택’이 들어간다고 해서 캐나다에서 집을 처음 사는 사람이라면 모두 열 수 있는 것은 아닙니다.
계좌를 여는 날을 기준으로 거주자, 연령, 첫 주택 구입자 조건을 모두 충족해야 합니다.
Newcomer FHSA eligibility: 새 이민자도 바로 열 수 있나요?
새 이민자가 FHSA를 열려면 일반적으로 다음 조건을 모두 충족해야 합니다.
- 계좌를 개설하는 시점에 캐나다의 세법상 거주자여야 합니다.
- 계좌를 열 수 있는 연령에 도달해야 합니다.
- 해당 연도 말 기준으로 71세 이하여야 합니다.
- FHSA 개설 목적의 첫 주택 구입자 조건을 충족해야 합니다.
일반적인 최소연령은 18세입니다. 다만 계약을 체결할 수 있는 법적 연령이 19세인 주나 준주에서는 금융기관이 19세부터 계좌 개설을 허용할 수 있습니다.
금융기관은 계좌 개설을 위해 Social Insurance Number(SIN), 생년월일과 자격 확인에 필요한 서류를 요청할 수 있습니다.
여기서 중요한 것은 이민 신분과 세법상 거주 상태가 같은 개념은 아니라는 점입니다.
영주권자가 아니더라도 캐나다의 세법상 거주자가 될 수 있습니다. 반대로 영주권을 보유하고 있어도 사실관계에 따라 세법상 비거주자일 수 있습니다.
따라서 입국일만 보고 판단하기보다 캐나다에 주거지와 생활기반을 마련한 시점, 가족관계와 체류상황 등을 함께 살펴봐야 합니다.
첫 세금신고 전에도 FHSA를 열 수 있나요?
자격을 충족한다면 첫 세금신고가 끝날 때까지 반드시 기다려야 하는 것은 아닙니다.
이 점은 입국 첫해에 기존 한도가 없을 수 있는 RRSP와 다릅니다.
RRSP의 새로운 한도는 일반적으로 전년도 근로소득 등을 바탕으로 만들어집니다. 캐나다에서 처음 세금신고를 하는 사람은 입국 첫해의 RRSP 한도가 0일 수 있습니다.
반면 FHSA의 첫해 한도는 소득이나 과거 세금신고 기록이 아니라 첫 FHSA를 실제로 개설했는지를 기준으로 시작됩니다.
계좌를 연 해의 세금신고에서는 Schedule 15를 작성해 첫 FHSA 개설 사실과 납입·이체 내역을 보고해야 합니다. 그해 아무 금액도 납입하거나 이체하지 않았더라도 첫 계좌를 열었다면 Schedule 15 보고가 필요합니다.
해외에서 집을 소유했다면 FHSA를 열 수 없나요?
새 이민자에게 가장 중요한 확인사항입니다.
FHSA의 첫 주택 구입자 여부를 판단할 때는 캐나다 안의 집만 보는 것이 아닙니다.
계좌를 여는 해의 1월 1일부터 개설일 전까지 또는 그 이전 4개 역년 중에 본인이 소유하거나 공동 소유한 주택을 주된 거주지로 사용했다면 첫 주택 구입자로 인정되지 않을 수 있습니다.
해당 주택이 해외에 있더라도, 캐나다에 있었다면 적격 주택으로 볼 수 있는 형태라면 같은 기준이 적용될 수 있습니다.
예를 들어 2026년에 FHSA를 열려고 한다면 다음 기간을 확인해야 합니다.
- 2026년 1월 1일부터 계좌 개설일 전까지
- 2022년, 2023년, 2024년, 2025년
이 기간에 한국에서 본인 소유의 아파트를 주된 거주지로 사용했다면, 캐나다에서 집을 소유한 적이 없더라도 FHSA를 바로 열지 못할 수 있습니다.
반면 해외 부동산을 소유했다는 사실만으로 무조건 자격이 없어지는 것은 아닙니다. 그 부동산을 본인의 주된 거주지로 사용했는지, 실제 소유관계가 어땠는지가 중요합니다.
예를 들어 임대용 부동산을 소유했지만 한 번도 그 집에서 주된 거주자로 살지 않았다면 결과가 달라질 수 있습니다. 명의와 실질소유권, 거주 사실을 함께 확인해야 합니다.
배우자가 소유한 해외 주택도 확인해야 합니다
계좌를 열 때 배우자나 사실혼 배우자가 있다면 그 사람이 소유한 주택도 문제가 될 수 있습니다.
현재 연도와 이전 4개 역년 동안 배우자 또는 사실혼 배우자가 소유하거나 공동 소유한 주택에서 함께 살았고 그 집이 본인의 주된 거주지였다면, 첫 주택 구입자 조건을 충족하지 못할 수 있습니다.
예를 들어 본인 명의의 집은 없었지만 한국에서 배우자 명의의 아파트에 함께 살다가 2026년에 캐나다로 이민 왔다고 가정해 보겠습니다.
캐나다에서 본인 명의의 집을 산 적이 없어도 배우자 소유 주택에서 주된 거주자로 살았던 이력이 확인기간 안에 포함되므로 FHSA 개설이 어려울 수 있습니다.
따라서 “내 이름으로 된 집이 없었다”는 사실만으로 자격을 판단하면 안 됩니다.
해외 주택을 2024년에 팔았다면 언제 열 수 있을까요?
지수 씨가 한국에서 본인 소유 아파트에 살다가 2024년 7월에 집을 팔고 이사했다고 가정해 보겠습니다.
지수 씨는 2026년에 캐나다의 세법상 거주자가 되었지만, 2024년에 본인 소유 주택을 주된 거주지로 사용했습니다.
2026년에 계좌를 열 때 확인하는 이전 4개 역년에는 2024년이 포함됩니다. 따라서 다른 조건을 충족해도 2026년에는 첫 주택 구입자로 인정되기 어렵습니다.
2029년에 계좌를 연다면 확인기간은 2029년의 개설일 전 기간과 2025년부터 2028년까지입니다. 2024년이 확인기간에서 빠지므로, 그 이후 다른 소유 주택에 살지 않았고 나머지 조건을 충족한다면 2029년에 자격이 생길 수 있습니다.
이 계산은 단순히 집을 판매한 날로부터 4년을 세는 방식이 아닙니다. 현재 연도와 이전 4개 역년을 기준으로 확인한다는 점이 중요합니다.
FHSA 한도는 계좌를 연 해부터 시작됩니다
첫 FHSA를 연 해의 participation room은 $8,000입니다.
이 금액은 계좌를 1월에 열든 12월에 열든 월수에 따라 나누지 않습니다. 자격을 충족해 2026년 12월에 처음 계좌를 열어도 2026년 한도는 $8,000입니다.
반대로 FHSA를 열지 않았다면 그해의 $8,000은 생기지 않습니다.
예를 들어 2026년에 자격이 있었지만 계좌를 만들지 않고 2027년에 처음 열었다면, 2026년 한도를 소급해서 받을 수 없습니다. 2027년 첫해 한도 $8,000부터 시작합니다.
이 점은 TFSA와 큰 차이가 있습니다. TFSA는 연령과 캐나다 세법상 거주요건을 충족한 연도의 한도가 계좌 개설 여부와 관계없이 쌓일 수 있습니다. FHSA는 첫 계좌 개설이 한도 계산의 출발점입니다.
사용하지 않은 한도는 얼마나 이월할 수 있나요?
FHSA의 연간 기본 한도는 $8,000이며, 평생 납입·이체 한도는 $40,000입니다.
전년도에 사용하지 않은 participation room은 다음 해로 넘길 수 있지만, 일반적인 이월한도는 최대 $8,000입니다.
따라서 정상적인 상황에서 한 해에 사용할 수 있는 금액은 기본 $8,000과 이월액 $8,000을 합한 최대 $16,000이 될 수 있습니다.
예를 들어 2026년에 첫 FHSA를 열고 $4,000만 납입했다면 남은 $4,000을 2027년으로 넘길 수 있습니다. 2027년에는 새로운 $8,000과 이월된 $4,000을 합해 $12,000의 room을 사용할 수 있습니다.
2026년에 계좌를 열고 아무 금액도 넣지 않았다면 $8,000이 다음 해로 넘어갑니다. 이 경우 2027년 room은 일반적으로 $16,000이 될 수 있습니다.
하지만 여러 해 동안 사용하지 않았다고 해서 이월액이 계속 무제한으로 늘어나는 것은 아닙니다. 이월 가능한 금액은 최대 $8,000이라는 점을 기억해야 합니다.
여러 금융기관에 FHSA를 만들면 한도도 늘어날까요?
FHSA는 한 개 이상 보유할 수 있습니다. 하지만 계좌마다 별도의 한도가 생기는 것은 아닙니다.
연간 participation room과 평생 $40,000 한도는 본인이 보유한 모든 FHSA를 합산해 적용합니다.
은행 A의 FHSA에 $5,000을 납입하고 은행 B의 FHSA에 $3,000을 납입했다면, 첫해 $8,000 한도를 모두 사용한 것입니다.
RRSP에서 FHSA로 직접 이체한 금액도 같은 room을 사용합니다. 첫해에 현금 $8,000을 넣고 RRSP에서 $8,000을 추가로 이체할 수 있는 것이 아닙니다.
한도를 초과하면 초과금액에 대해 일반적으로 매월 1%의 세금이 부과될 수 있습니다.
납입액은 언제 소득공제를 받을 수 있나요?
본인이 FHSA에 납입한 금액은 일반적으로 납입한 해 또는 미래의 해에 소득공제를 신청할 수 있습니다.
입국 첫해의 소득이 낮다면 납입액을 신고해 두고 공제는 소득이 더 높은 미래 연도로 넘기는 방법을 생각할 수 있습니다.
다만 FHSA의 납입기간은 RRSP와 다릅니다.
FHSA는 1월 1일부터 12월 31일까지의 납입액을 해당 연도 기준으로 봅니다. 다음 해 첫 60일에 납입한 금액을 이전 연도 공제로 사용하는 RRSP 방식은 적용되지 않습니다.
또한 본인 계좌에 배우자나 가족이 자금을 보태줄 수는 있어도, 소득공제를 신청할 수 있는 사람은 FHSA의 계좌 명의자입니다.
RRSP에서 FHSA로 옮기면 공제를 한 번 더 받을 수 있나요?
RRSP에서 FHSA로 직접 이체할 수 있습니다. 이때 금융기관을 통해 정해진 방식으로 직접 이체해야 일반적인 RRSP 인출에 따른 즉시 과세를 피할 수 있습니다.
하지만 RRSP에서 옮긴 금액은 FHSA의 participation room을 사용하며, 새로운 FHSA 소득공제는 받을 수 없습니다.
이미 RRSP에 납입할 때 공제를 받았거나 받을 수 있었던 돈을 FHSA로 옮긴다고 해서 공제를 한 번 더 주는 것은 아니기 때문입니다.
또한 이체한 금액만큼 RRSP 한도가 다시 생기지도 않습니다.
새 이민자는 입국 첫해에 RRSP 한도가 없을 수 있으므로, RRSP에서 FHSA로 옮길 자금 자체가 없거나 이체가 적합하지 않을 수 있습니다. 먼저 각 계좌의 실제 한도와 자금의 목적을 확인해야 합니다.
FHSA 안에서는 무엇에 투자할 수 있나요?
금융기관이 제공하는 상품에 따라 현금과 예금, GIC, 채권, 뮤추얼펀드, 지정 거래소에 상장된 주식이나 ETF 등 다양한 적격투자를 보유할 수 있습니다.
하지만 투자할 수 있다는 사실과 주택자금에 적합하다는 것은 서로 다른 문제입니다.
집을 살 계획이 1~3년 안에 있다면 다운페이먼트가 크게 흔들리지 않도록 현금성 상품이나 만기가 짧은 GIC 등을 우선 고려할 수 있습니다.
주택 구입까지 시간이 많이 남아 있고 일정한 가격변동을 감당할 수 있다면 투자상품을 일부 활용할 수 있습니다. 그래도 주택 구입시기가 가까워질수록 위험을 줄이는 계획이 필요합니다.
FHSA라는 계좌가 손실을 막아주는 것은 아닙니다. 계좌 안에서 주식이나 ETF 가격이 하락하면 다운페이먼트로 사용할 금액도 줄어들 수 있습니다.
첫 집을 살 때는 어떻게 인출하나요?
FHSA에서 세금 없이 적격 인출을 하려면 여러 조건을 충족해야 합니다.
일반적으로 다음 사항을 확인해야 합니다.
- 인출 목적의 첫 주택 구입자 조건을 충족합니다.
- 캐나다에 있는 적격 주택을 사거나 짓기 위한 서면계약이 있습니다.
- 인출 전 30일보다 더 일찍 해당 주택을 취득하지 않았습니다.
- 정해진 기한 안에 주택을 취득하거나 건축을 완료합니다.
- 구입 후 1년 안에 주된 거주지로 사용할 의도가 있습니다.
- 필요한 신청서를 금융기관에 제출합니다.
- 첫 적격 인출일부터 주택 취득시점까지 캐나다 거주자 요건을 유지합니다.
조건을 충족한 적격 인출액은 일반적으로 과세소득에 포함되지 않으며 다시 납입할 의무도 없습니다.
반대로 자동차 구입이나 일반 생활비처럼 적격 주택 구입이 아닌 목적으로 인출하면 과세 인출이 될 수 있습니다. 금융기관이 세금을 원천징수하고, 인출액을 해당 연도 소득에 포함해야 할 수도 있습니다.
결국 집을 사지 않으면 어떻게 되나요?
첫 집을 사지 못하거나 계획이 바뀌었다고 해서 반드시 계좌의 전액을 현금으로 찾아 세금을 내야 하는 것은 아닙니다.
조건을 충족하면 FHSA 자산을 본인 명의의 RRSP 또는 RRIF로 직접 이전할 수 있습니다. 이 직접이전은 일반적으로 즉시 과세되지 않으며 기존 RRSP 한도를 사용하지 않습니다.
다만 직접이전이 아니라 본인이 먼저 현금으로 인출한 뒤 RRSP에 다시 넣으면 결과가 달라질 수 있습니다. FHSA 인출은 과세되고 RRSP 납입에는 별도의 한도가 필요할 수 있습니다.
FHSA는 무기한 유지할 수 있는 계좌도 아닙니다. 일반적으로 다음 중 가장 이른 시점을 기준으로 정해진 기한까지 모든 FHSA를 닫아야 합니다.
- 첫 FHSA를 연 지 15년이 되는 해
- 71세가 되는 해
- 첫 적격 인출을 한 다음 해
따라서 계좌를 너무 일찍 여는 것이 항상 좋은 것은 아닙니다. 주택 구입 계획이 전혀 없거나 15년보다 훨씬 뒤라면 개설시점도 함께 생각해야 합니다.
입국 첫해 사례로 정리해 보겠습니다
서연 씨는 2026년 8월에 캐나다로 이주해 세법상 거주자가 되었습니다. 서연 씨와 배우자는 과거에 본인들이 소유한 주택에서 산 적이 없습니다.
SIN을 받은 뒤 2026년 10월에 첫 FHSA를 열었습니다. 이 경우 2026년 participation room은 $8,000입니다.
서연 씨는 정착비용을 고려해 2026년에 $4,000만 납입했습니다. 이 금액은 2026년 세금신고에서 공제하거나 미래 연도로 공제를 넘길 수 있습니다.
사용하지 않은 $4,000은 2027년으로 이월됩니다. 따라서 2027년에는 새로운 $8,000과 이월액 $4,000을 합해 일반적으로 $12,000의 room을 사용할 수 있습니다.
서연 씨는 2026년 세금신고 때 Schedule 15를 작성해 첫 FHSA 개설과 납입내역을 보고해야 합니다.
반대로 서연 씨가 2024년까지 한국에서 본인이나 배우자가 소유한 아파트에 주된 거주자로 살았다면 2026년에는 계좌 개설자격이 없을 수 있습니다. 같은 입국연도라도 과거 주택 거주 이력에 따라 결과가 달라지는 것입니다.
새 이민자가 FHSA 개설 전에 확인할 8가지
FHSA를 열기 전에는 다음 순서로 확인해 보세요.
- 계좌 개설일 현재 캐나다의 세법상 거주자인지 확인합니다.
- 본인이 계좌를 열 수 있는 연령인지 확인합니다.
- 현재 연도와 이전 4개 역년의 주택 거주 이력을 정리합니다.
- 캐나다뿐 아니라 해외에서 소유하거나 공동 소유한 주택도 확인합니다.
- 배우자나 사실혼 배우자 소유 주택에서 함께 살았는지 확인합니다.
- 첫 FHSA를 언제 열었는지와 올해 전체 납입·이체액을 확인합니다.
- 여러 금융기관의 FHSA와 RRSP 직접이체액을 모두 합산합니다.
- 주택 구입시기에 맞게 현금, GIC 또는 투자상품의 위험을 선택합니다.
자격이 불분명하다면 금융기관에서 계좌가 개설된다는 사실만 믿고 납입을 서두르지 않는 것이 좋습니다.
잘못된 정보로 FHSA를 열었다가 계좌 등록이 취소되면 소득공제와 비과세 혜택이 사라지고, RRSP 이체와 투자수익에도 예상하지 못한 세금 문제가 생길 수 있습니다.
자주 묻는 질문
영주권을 받으면 바로 FHSA를 열 수 있나요?
영주권 자체만으로 결정되지 않습니다. 계좌를 여는 시점에 캐나다의 세법상 거주자이고 연령과 첫 주택 구입자 요건을 모두 충족해야 합니다.
캐나다 첫 세금신고 전에도 FHSA를 열 수 있나요?
자격을 충족하고 금융기관의 개설절차를 완료할 수 있다면 가능합니다. 다만 계좌를 연 해의 세금신고에서 Schedule 15를 작성해야 합니다.
한국에서 집을 소유했다면 무조건 FHSA를 열 수 없나요?
무조건 그런 것은 아닙니다. 현재 연도와 이전 4개 역년 안에 그 집을 본인이나 배우자가 소유했고 본인의 주된 거주지로 사용했는지가 중요합니다.
입국하기 전 연도의 FHSA 한도도 받을 수 있나요?
받을 수 없습니다. FHSA 한도는 첫 FHSA를 실제로 연 해부터 시작하며, 계좌를 열기 전 연도의 한도는 소급되지 않습니다.
12월에 계좌를 열어도 첫해 $8,000 한도가 생기나요?
자격을 충족한다면 일반적으로 그렇습니다. 첫해 한도는 계좌를 보유한 개월 수에 따라 나누지 않습니다.
배우자와 각각 FHSA를 열 수 있나요?
두 사람 모두 각자의 자격요건을 충족하면 각자 본인 명의의 FHSA를 열 수 있습니다. 각자의 한도도 별도로 적용됩니다.
RRSP에서 FHSA로 옮기면 소득공제를 받을 수 있나요?
RRSP에서 FHSA로 직접 이체한 금액은 새로운 FHSA 소득공제를 받을 수 없습니다. 이체액은 FHSA participation room을 사용하며 RRSP 한도도 복원되지 않습니다.
첫 집을 사지 않으면 돈을 잃게 되나요?
그렇지는 않습니다. 조건에 맞는 직접이전을 이용하면 FHSA 자산을 본인의 RRSP 또는 RRIF로 옮길 수 있습니다. 다만 현금으로 일반 인출하면 과세될 수 있습니다.
마무리
새 이민자가 FHSA를 시작할 때는 캐나다에서 집을 소유한 적이 있는지만 확인해서는 안 됩니다.
계좌를 여는 날의 캐나다 세법상 거주 상태와 연령을 먼저 확인해야 합니다. 한국을 포함한 해외 주택에서 본인이나 배우자가 주된 거주자로 살았던 이력도 함께 살펴봐야 합니다.
자격을 충족한다면 첫 세금신고 전에도 FHSA를 열 수 있습니다. 첫해 $8,000 한도는 소득과 관계없이 시작됩니다.
하지만 과거 연도의 한도는 소급되지 않습니다. 첫 FHSA를 실제로 연 해부터 room이 만들어지고 15년 기간도 시작됩니다.
FHSA는 첫 집 마련에 매우 유용할 수 있습니다. 다만 계좌를 빨리 여는 것보다 본인의 자격과 주택 구입시기, 납입여력을 함께 확인하고 시작하는 것이 더 중요합니다.
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중요 안내
이 글은 일반적인 교육 목적으로 작성되었습니다. 개인별 세무, 법률 또는 투자 조언이 아닙니다. 세법상 거주 상태와 납입 가능 한도는 개인의 과거 거주 이력과 거래내역에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 납입이나 출금 전에는 국세청 기록과 금융기관 거래내역을 확인하고, 필요한 경우 자격을 갖춘 전문가와 상담하세요.