Ontario에서 첫 집으로 새 단독주택이나 타운하우스, 콘도를 알아보고 계신가요? 그렇다면 First-Time Home Buyers GST Rebate를 꼭 확인해 보셔야 합니다.
조건을 모두 충족하면 연방 혜택과 Ontario 혜택을 합쳐 최대 $130,000까지 받을 수 있습니다. 요즘 같은 집값을 생각하면 결코 작은 금액이 아닙니다.
다만 여기서 먼저 짚고 넘어갈 부분이 있습니다. 첫 집을 산다고 누구나 $130,000을 받는 것은 아닙니다. 기존 소유주에게 구입하는 재판매 주택(resale home)도 대상이 아닙니다.
또 하나, 이 돈이 정부에서 따로 주는 보너스는 아닙니다. 새집 가격에 포함된 GST/HST를 돌려받는 제도입니다. 건설사(builder)가 이미 집값에 반영했다면 별도의 수표가 나오지 않을 수도 있습니다.
오늘은 First-Time Home Buyers GST Rebate가 누구에게 적용되는지 쉽게 풀어보겠습니다. Ontario에서 최대 $130,000이 어떻게 나오는지도 함께 살펴보겠습니다.
First-Time Home Buyers GST Rebate는 어떤 혜택인가요?
새집을 구입하면 일반 주택 가격과 달리 GST/HST가 붙을 수 있습니다. First-Time Home Buyers GST/HST Rebate는 첫 주택 구매자가 부담한 이 세금을 줄여주는 제도입니다.
먼저 연방 부분이 있습니다. 적격 주택 가격이 $1 million 이하라면 GST 또는 HST의 연방 부분을 최대 100%까지 돌려받을 수 있습니다. 한도는 $50,000입니다.
Ontario에는 주정부 혜택이 따로 있습니다. HST의 Ontario 부분을 최대 $80,000까지 돌려받을 수 있습니다.
두 금액을 합치면 최대 $130,000입니다. 그래서 Ontario에서 새집을 알아보는 첫 주택 구매자에게는 상당히 중요한 혜택입니다.
최대 $130,000은 어떻게 나올까요?
Ontario의 HST는 13%입니다. 이 가운데 5%는 연방 부분이고 8%는 Ontario 부분입니다.
HST를 제외한 주택 가격이 $1 million이라고 가정해 보겠습니다.
| 구분 | 세율 | 최대 리베이트 |
|---|---|---|
| 연방 GST 부분 | 5% | $50,000 |
| Ontario HST 부분 | 8% | $80,000 |
| 합계 | 13% | $130,000 |
이렇게 해서 최대 $130,000이라는 금액이 나옵니다. 물론 모든 조건을 충족해야 합니다. 실제로 낸 GST/HST보다 더 많이 받을 수도 없습니다.
계약서에 적힌 집값도 잘 봐야 합니다. 어떤 건설사는 HST 전 가격을 표시합니다. 반면 HST와 예상 리베이트를 반영한 가격을 보여주는 곳도 있습니다.
광고에 나온 숫자만 보고 계산하면 실제 잔금과 차이가 날 수 있습니다. 반드시 계약서와 잔금정산서(Statement of Adjustments)를 함께 확인하세요.
$130,000을 별도 현금으로 받는 것은 아닐 수 있습니다
이 부분에서 가장 많은 오해가 생깁니다. First-Time Home Buyers GST Rebate는 같은 세금을 두 번 돌려주는 제도가 아닙니다.
건설사가 잔금일(closing)에 예상 리베이트를 집값에서 미리 빼줄 수 있습니다. 이 경우 구매자는 처음부터 그만큼 적게 내는 효과를 얻습니다.
대신 리베이트를 받을 권리는 건설사에 넘기게 됩니다. 따라서 잔금을 치른 뒤 정부에서 $130,000짜리 수표가 또 나오는 것은 아닙니다.
건설사가 리베이트를 미리 적용하지 않는 경우도 있습니다. 그때는 구매자가 세금이 포함된 금액을 낸 뒤 CRA에 직접 신청할 수 있습니다.
계약 전에는 다음 세 가지를 꼭 물어보세요.
- 표시된 가격에 HST가 포함되어 있나요?
- 예상 리베이트가 가격에 이미 반영되어 있나요?
- 리베이트는 구매자가 신청하나요, 아니면 건설사에 양도하나요?
이 세 가지만 확인해도 잔금일에 예상하지 못한 금액이 나오는 일을 줄일 수 있습니다.
어떤 주택이 대상이 될까요?
기본적으로 새로 지었거나 대규모로 개조한 주택이어야 합니다. 주택 형태는 생각보다 다양합니다.
- 새 단독주택과 반단독주택
- 새 타운하우스
- 새 콘도
- 새 듀플렉스
- 새 이동식 주택 또는 조립식 주택
- 새 수상가옥
- 적격 협동조합 주택 지분
- 본인이 직접 지은 주택
- 대규모로 개조한 주택
따라서 단독주택도 당연히 대상이 될 수 있습니다. 콘도나 타운하우스에만 적용되는 제도가 아닙니다.
다만 주택 형태만 맞는다고 끝나는 것은 아닙니다. 계약일과 공사기간, 구매자의 신분과 거주목적도 함께 확인합니다.
재판매 주택은 왜 제외될까요?
기존 소유주에게 구입하는 재판매 주택에는 일반적으로 GST/HST가 붙지 않습니다. 돌려받을 새집 GST/HST가 없기 때문입니다.
그래서 생애 첫 집을 재판매 주택으로 구입했더라도 이 리베이트는 받을 수 없습니다. 첫 주택 구매자라는 사실만으로 적용되는 혜택은 아닙니다.
반면 오래된 집을 사실상 새집 수준으로 개조했다면 가능성이 있습니다. 이때는 대규모 개조(substantial renovation) 기준을 충족해야 합니다.
리노베이션은 어느 정도 해야 할까요?
주방이나 욕실만 새로 고친 정도로는 부족합니다. 일반적으로 기존 주택 내부의 90% 이상을 제거하거나 교체해야 합니다.
이를 흔히 90% 기준이라고 부릅니다. 지붕이나 외벽처럼 구조적인 부분은 계산에서 다르게 다뤄질 수 있습니다.
결국 집 안이 사실상 새집 수준으로 바뀌어야 한다고 이해하면 쉽습니다. 단순한 인테리어 공사와는 차이가 큽니다.
이 경우에는 공사 전후 사진을 남겨두세요. 계약서와 허가서, 공사비 영수증도 함께 보관하는 것이 좋습니다.
‘첫 주택 구매자’는 어떻게 판단할까요?
여기서 말하는 첫 주택 구매자는 단순히 “캐나다에서 집을 처음 사는 사람”이 아닙니다. First-Time Home Buyers GST Rebate는 해외 주택이력도 확인합니다.
확인하는 기간은 주택을 구입하는 해와 그 직전 4개 연도입니다. 구입하는 해에는 1월 1일부터 실제 구입일 전까지의 기간이 포함됩니다.
예를 들어 2026년에 새집을 산다면 2022년부터 2026년 구입 전까지를 확인합니다. 이 기간에 본인 소유의 집에서 주된 거주지로 살았다면 자격을 충족하지 못할 수 있습니다.
캐나다 밖에 있던 집도 예외가 아닙니다. 2023년에 본인 소유의 한국 아파트에서 살았다면 첫 주택 구매자 요건에 영향을 줄 수 있습니다.
그렇다고 해외 부동산을 소유했다는 이유만으로 무조건 탈락하는 것은 아닙니다. 그 집을 실제 주된 거주지로 사용했는지가 중요합니다.
예를 들어 임대용 부동산만 보유했고 그곳에 살지 않았다면 결과가 달라질 수 있습니다. 이런 경우에는 소유와 거주 사실을 따로 확인해야 합니다.
배우자 명의의 집도 확인합니다
본인 명의의 집이 없었다고 바로 첫 주택 구매자가 되는 것은 아닙니다. 배우자나 사실혼 파트너가 소유한 집에서 함께 살았다면 문제가 될 수 있습니다.
배우자에게도 같은 기간 기준이 적용됩니다. 해외에 있던 배우자 소유의 주택도 포함될 수 있습니다.
결혼 전후의 시점도 중요합니다. 계약 당시의 배우자 관계와 실제로 함께 살았던 기간을 정확히 확인해야 합니다.
부부 중 한 사람만 요건을 충족하는 경우도 있을 수 있습니다. 그때는 자격을 갖춘 사람이 구매자이면서 리베이트 신청자여야 합니다. 새집도 그 사람의 주 거주지가 되어야 합니다.
시민권자나 영주권자여야 합니다
신청자는 주택을 구입할 당시 18세 이상이어야 합니다. 캐나다 시민권자 또는 영주권자여야 한다는 조건도 있습니다.
취업허가나 유학허가만 가진 임시거주자는 이 첫 주택 구매자 리베이트를 신청할 수 없습니다. 나중에 영주권을 받는다고 계약 당시의 자격이 자동으로 바뀌는 것도 아닙니다.
신규 이민자라면 이 두 가지를 함께 보세요. 계약 당시의 체류 신분과 캐나다 입국 전 주거이력입니다.
“캐나다에서는 집을 산 적이 없으니 괜찮겠지”라고 생각하면 중요한 조건을 놓칠 수 있습니다.
계약일도 그냥 지나치면 안 됩니다
건설사에서 주택과 토지를 함께 구입한다면 매매계약일이 중요합니다. 계약은 2025년 3월 20일 또는 그 이후에 체결해야 합니다. 또한 2031년 전에는 계약해야 합니다.
공사나 대규모 개조도 2031년 전에 시작해야 합니다. 주택은 2036년 전에 대부분 완공되어야 합니다.
직접 집을 짓는 경우에는 계약일보다 공사 시작일을 봅니다. 공사나 대규모 개조가 2025년 3월 20일 또는 그 이후에 시작되어야 합니다.
기존 계약을 수정하거나 다른 사람에게 양도받았다고 날짜가 새로 시작되지는 않습니다. 최초 계약이 2025년 3월 20일 이전이었다면 특히 주의해야 합니다.
세금혜택을 받기 위해 기존 계약을 형식적으로 취소하고 다시 계약하는 것도 안전하지 않습니다. CRA가 실질적인 거래내용을 보고 리베이트를 거절할 수 있습니다.
실제로 거주할 집이어야 합니다
새집은 신청자 또는 적격 가족의 주 거주지(primary residence)가 되어야 합니다. 별장이나 단기투자용 주택은 대상이 아닙니다.
처음부터 세입자에게 임대할 계획이라면 다른 임대주택 리베이트를 살펴봐야 합니다. 두 제도는 목적과 신청요건이 다릅니다.
누가 먼저 입주하는지도 중요합니다. 자격을 갖춘 구매자가 첫 입주자 중 한 명이어야 합니다.
캐나다에 집을 사더라도 생활의 중심을 계속 해외에 둘 수 있습니다. 이런 경우에는 캐나다 집이 주 거주지로 인정되지 않을 수 있습니다.
주소만 옮겼다고 자동으로 해결되는 문제가 아닙니다. 실제 생활기반을 함께 봅니다.
공동명의라면 누구 이름으로 신청할까요?
부부나 가족이 공동명의로 구입하는 것은 가능합니다. 다만 모든 소유자는 개인이어야 합니다. 법인이나 파트너십이 구매자에 포함되면 자격에 문제가 생길 수 있습니다.
공동구매자 중 적어도 한 사람은 첫 주택 구매자 요건을 충족해야 합니다. 그 사람이 새집을 주 거주지로 사용해야 합니다.
리베이트 신청자도 자격을 갖춘 첫 주택 구매자여야 합니다. 여러 사람이 자격을 갖췄다고 같은 집에 대해 중복으로 받을 수는 없습니다.
또한 이전에 연방 첫 주택 구매자 리베이트를 받은 사람은 다시 신청할 수 없습니다. 이 혜택은 새집을 살 때마다 반복해서 받는 제도가 아닙니다.
부모가 모기지 승인을 돕기 위해 등기에 들어가는 경우도 있습니다. 이런 구조는 신청에 영향을 줄 수 있으니 계약 전에 확인하는 편이 좋습니다.
집값이 $1 million을 넘으면 어떻게 될까요?
주택 가격이 $1 million 이하라면 가장 큰 혜택을 받을 수 있습니다. 연방은 최대 $50,000, Ontario는 최대 $80,000입니다.
$1 million을 넘으면 리베이트가 바로 사라지는 것은 아닙니다. $1 million 초과부터 $1.5 million 미만 구간에서는 금액이 점차 줄어듭니다.
$1.5 million 이상이면 첫 주택 구매자 추가 리베이트는 받을 수 없습니다. 다만 기존 Ontario New Housing Rebate가 남을 가능성은 있습니다.
| 적격 주택 가격 | 연방 혜택 | Ontario 혜택 |
|---|---|---|
| $1 million 이하 | 연방 부분 최대 100%, 한도 $50,000 | Ontario 부분 최대 100%, 한도 $80,000 |
| $1 million 초과~$1.5 million 미만 | 금액이 점차 감소 | 금액이 점차 감소하며 기존 Ontario 리베이트가 남을 수 있음 |
| $1.5 million 이상 | 첫 주택 구매자 리베이트 없음 | 첫 주택 구매자 리베이트 없음 |
중간 가격대에서는 단순히 세율만 곱하면 정확한 금액이 나오지 않습니다. CRA 계산표를 사용해야 합니다.
$800,000 새집이라면 얼마일까요?
Ontario에서 HST 전 가격이 $800,000인 새집을 산다고 가정해 보겠습니다. 다른 조건도 모두 충족했다고 보겠습니다.
| 구분 | 계산 | 예상금액 |
|---|---|---|
| 연방 부분 | $800,000 × 5% | $40,000 |
| Ontario 부분 | $800,000 × 8% | $64,000 |
| 합계 | $104,000 |
이 경우 예상 리베이트는 총 $104,000입니다. 다만 계약서의 가격표시 방식에 따라 실제 계산은 달라질 수 있습니다.
추가 옵션 비용이나 계약양도 프리미엄도 전체 가격에 영향을 줄 수 있습니다. 최종 금액은 잔금정산서에서 다시 확인하세요.
분양권을 양도받는다면 더 조심해야 합니다
분양 콘도의 계약을 기존 구매자에게서 넘겨받는 경우가 있습니다. 이를 계약양도(assignment purchase)라고 합니다.
이때는 처음 건설사와 계약한 가격만 보면 안 됩니다. 계약을 넘겨받으면서 지급한 프리미엄과 관련 금액도 리베이트 계산에 포함될 수 있습니다.
최초 계약일도 중요합니다. 원래 계약이 2025년 3월 20일 이전이라면 새 구매자가 양도받아도 자격이 생기지 않을 수 있습니다.
계약양도 수수료와 보증금, 추가 옵션과 잔금조정 내역을 모두 살펴보세요. 계약마다 구조가 달라서 개별 확인이 필요합니다.
건설사가 적용하지 않으면 직접 신청할 수 있습니다
건설사가 잔금일에 리베이트를 미리 적용했다면 보통 신청서도 건설사가 제출합니다. 구매자는 관련 서류에 서명하고 리베이트 권리를 넘깁니다.
하지만 건설사가 반드시 이 방식으로 처리해야 하는 것은 아닙니다. 미리 적용해 주지 않는다면 구매자가 CRA에 직접 신청할 수 있습니다.
건설사에서 주택과 토지를 함께 구입했다면 일반적으로 다음 서류를 사용합니다.
- Form GST190
- Form RC7190-WS
- Ontario 주택은 Form RC7190-ON
집을 직접 지었거나 토지를 따로 구입했다면 양식이 달라집니다. 이때는 GST191과 관련 계산표를 확인해야 합니다.
신청기한도 놓치면 안 됩니다. 주택유형에 따라 소유권이나 입주권을 넘겨받은 날부터 일반적으로 2년 안에 신청해야 합니다.
어떤 서류를 보관해야 할까요?
신청서를 냈다고 모든 절차가 끝나는 것은 아닙니다. CRA가 계약과 납부내역, 실제 입주 여부를 확인할 수 있습니다.
다음 자료는 한곳에 모아두는 것이 좋습니다.
- 매매계약서(Agreement of Purchase and Sale)
- 계약변경서와 계약양도 서류
- 잔금정산서(Statement of Adjustments)
- 건설사 청구서와 추가 옵션 청구서
- 잔금 관련 서류와 지급증빙
- 입주일과 소유권 이전을 확인할 자료
- 실제 거주 사실을 보여주는 자료
- 공동구매자의 신분과 관계 자료
- 직접 지은 경우 허가서, 공사계약서와 영수증
관련 원본은 일반적으로 6년 동안 보관하세요. 분실에 대비해 PDF나 사진으로도 남겨두면 좋습니다.
다른 Ontario 새집 혜택을 또 더할 수 있을까요?
Ontario에는 이름이 비슷한 새 주택 지원제도가 있습니다. 그래서 최대 $130,000에 다른 혜택을 그대로 더할 수 있다고 생각하기 쉽습니다.
Ontario Enhanced New Housing Rebate는 별도의 임시제도입니다. 계약일과 공사기간을 충족하면 Ontario 세금 부분을 최대 $80,000까지 지원합니다.
두 Ontario 제도에 모두 해당할 수는 있습니다. 하지만 주정부 리베이트의 합계는 실제 납부한 Ontario HST와 $80,000 중 적은 금액을 넘을 수 없습니다.
Ontario New Home Affordability Payment에도 최대 $50,000이라는 숫자가 나옵니다. 그러나 연방 리베이트로 받은 금액만큼 줄어드는 구조입니다.
결국 $130,000 위에 $50,000을 그대로 더하는 혜택은 아닙니다. 같은 세금을 여러 제도로 중복해서 돌려받을 수는 없습니다.
신규 이민자 가족의 사례를 볼까요?
지윤 씨 부부는 2024년에 영주권자로 Canada에 왔습니다. 그리고 2026년에 Ontario의 새 타운하우스를 계약했습니다. HST 전 가격은 $950,000입니다.
두 사람 모두 Canada에서 집을 산 적은 없습니다. 얼핏 보면 첫 주택 구매자처럼 보입니다.
하지만 지윤 씨는 2023년까지 본인 소유의 한국 아파트에서 살았습니다. 이 주거이력이 First-Time Home Buyers GST Rebate 자격에 영향을 줄 수 있습니다.
배우자도 그 집에서 함께 살았다면 배우자의 자격에도 문제가 생길 수 있습니다. 해외 주택도 확인대상에 들어가기 때문입니다.
반대로 한국에 임대용 오피스텔만 보유했고 그곳에 살지 않았다면 결과가 달라질 수 있습니다. 단순한 소유보다 실제 거주 여부가 중요합니다.
신규 이민자에게 이 부분은 특히 중요합니다. Canada에서 처음 산 집이라고 해서 자동으로 첫 주택 구매자가 되는 것은 아닙니다.
계약 전에 이것만은 확인하세요
새집 계약을 앞두고 있다면 아래 질문을 하나씩 확인해 보세요.
- 새로 지었거나 대규모로 개조한 주택인가?
- 기존 소유주에게 구입하는 재판매 주택은 아닌가?
- 계약일이 2025년 3월 20일 또는 그 이후인가?
- 공사 시작과 완료시점이 정해진 기간 안에 있는가?
- 신청자는 18세 이상인가?
- 신청자는 시민권자 또는 영주권자인가?
- 구입하는 해와 그 직전 4개 연도의 주거이력을 확인했는가?
- 해외에서 소유하고 살았던 집은 없는가?
- 배우자 소유의 집에서 함께 산 적은 없는가?
- 이 집을 실제 주 거주지로 사용할 것인가?
- 자격을 갖춘 신청자가 첫 입주자가 되는가?
- 공동명의자와 모기지 보증인의 구조를 확인했는가?
- 표시가격에 HST와 리베이트가 포함되어 있는가?
- 리베이트 권리를 건설사에 양도하는가?
- 계약양도 프리미엄과 추가 옵션을 포함한 총가격은 얼마인가?
- 신청서와 2년 기한을 확인했는가?
계약서에 서명한 뒤에는 소유구조나 계약일을 바꾸기 어렵습니다. 가능하면 계약 전에 부동산 변호사와 세무전문가에게 확인하세요.
핵심만 다시 정리해 보겠습니다
First-Time Home Buyers GST Rebate는 첫 주택 구매자가 새집에 부담한 GST/HST를 줄여주는 제도입니다.
Ontario에서는 연방 최대 $50,000과 주정부 최대 $80,000을 합칠 수 있습니다. 적격 주택 가격이 $1 million 이하라면 최대 $130,000까지 가능합니다.
그러나 재판매 주택은 대상이 아닙니다. 새집이나 직접 지은 집, 대규모로 개조한 주택이어야 합니다.
신청자는 시민권자 또는 영주권자여야 합니다. 구입하는 해와 그 직전 4개 연도의 주거이력도 확인합니다.
해외에서 소유하고 살았던 집도 포함됩니다. 배우자 소유의 집에서 함께 살았던 기간도 중요합니다.
마지막으로 건설사가 리베이트를 가격에 이미 반영했는지 꼭 확인하세요. 최대 $130,000이라는 숫자보다 내 계약서에 실제로 어떻게 적용되는지가 더 중요합니다.
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중요 안내
이 글은 일반적인 교육과 정보제공을 목적으로 작성되었습니다. 개인별 세무, 법률, 부동산 또는 금융 조언이 아닙니다. 리베이트 자격과 금액은 계약일, 주택가격, 공사형태, 소유구조와 거주이력에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 계약이나 신청 전에는 CRA의 최신 안내와 계약서를 확인하고, 필요한 경우 부동산 변호사와 자격을 갖춘 세무전문가에게 상담하시기 바랍니다.